כמה הון עצמי צריך בשביל לקנות דירה?

קניית דירה היא אחת מההשקעות הגדולות והמשמעותיות ביותר שרוב האנשים עושים במהלך חייהם. אחד המרכיבים המרכזיים בתהליך רכישת דירה הוא גיוס ההון העצמי – הסכום שיש להעמיד מראש על מנת לקבל משכנתא מהבנק ולהשלים את עסקת הרכישה. גובה ההון העצמי הנדרש עשוי להשתנות בהתאם לסוג הנכס, מיקום הדירה, והנחיות הבנק.

מהו הון עצמי?

הון עצמי הוא הסכום הראשוני שעל הרוכש לשלם ממקורותיו האישיים עבור הדירה, עוד לפני שהבנק מעניק את ההלוואה (המשכנתא). למעשה, זהו החלק הראשוני ממחיר הדירה אותו נדרש הרוכש לשלם מכספו האישי, ולא באמצעות הלוואות.

הון עצמי מינימלי לפי סוגי נכסים

בישראל, על פי הנחיות בנק ישראל, קיימות מגבלות בנוגע לגובה המשכנתא שניתן לקבל ביחס לשווי הנכס, אשר משפיעות על גובה ההון העצמי הנדרש.

1. רכישת דירה ראשונה: אם אתם רוכשים דירה ראשונה למגורים, ההון העצמי המינימלי הנדרש הוא 25% מערך הדירה. לדוגמה, עבור דירה ששווייה מיליון ש"ח, יהיה צורך בהון עצמי של לפחות 250,000 ש"ח.
2. רכישת דירה להשקעה: אם אתם קונים דירה להשקעה ולא למגורים, ההון העצמי הנדרש יעמוד על לפחות 50% ממחיר הנכס. לדוגמה, עבור דירה בשווי מיליון ש"ח, תצטרכו הון עצמי של 500,000 ש"ח לפחות.
3. שדרוג דירה (שיפור דיור): אם אתם כבר בעלי דירה ומעוניינים למכור אותה ולקנות נכס אחר במקומה, עליכם להעמיד לפחות 30% מערך הדירה כהון עצמי.

איך מחשבים את ההון העצמי הנדרש?

בכדי לחשב את ההון העצמי, ראשית עליכם להעריך את ערך הדירה הרצויה. לאחר מכן, עליכם לחשב את אחוזי ההון העצמי הנדרשים בהתאם לסוג העסקה (דירה ראשונה, להשקעה או שדרוג דיור).

דוגמה לחישוב:

נניח שאתם מעוניינים לרכוש דירה בשווי 1,200,000 ש"ח כדירה ראשונה. על פי דרישות בנק ישראל, יהיה עליכם להעמיד לפחות 25% מהשווי כהון עצמי. לכן, ההון העצמי שתצטרכו לגייס יהיה 300,000 ש"ח, כאשר יתרת הסכום (900,000 ש"ח) תמומן באמצעות משכנתא.

מרכיבי ההון העצמי מעבר למחיר הדירה

מעבר להון העצמי הנדרש לרכישת הדירה, חשוב לזכור שישנן הוצאות נוספות הכרוכות בעסקה שדורשות התחשבות. אלו כוללות:

• מס רכישה: מס הרכישה הוא מס המוטל על קניית נכס נדל"ן, ושיעורו משתנה בהתאם למדרגות המס ולסוג הנכס.
• שכר טרחה לעורכי דין: רוב העסקאות מחייבות ייצוג של עורך דין המומחה במקרקעין, ושכר הטרחה שלו הוא בדרך כלל אחוז מסוים ממחיר הנכס.
• עמלות תיווך: במידה ורכישת הדירה התבצעה בעזרת מתווך, יש לשלם את העמלה הקבועה.
• הערכת שמאי: במקרים רבים הבנק דורש הערכת שמאי לנכס לפני מתן משכנתא.

כיצד ניתן להגדיל את ההון העצמי?

הון עצמי גבוה עשוי להקטין את סכום המשכנתא הנדרש ולהפחית את עלויות המימון. הנה מספר דרכים להגדלת ההון העצמי:

1. חיסכון לטווח ארוך: חיסכון יעיל ומתמשך יאפשר לכם לצבור את הסכום הנדרש לאורך זמן.
2. הלוואות נוספות: חלק מהאנשים בוחרים לקחת הלוואות נוספות ממקורות חוץ-בנקאיים כדי להגדיל את ההון העצמי, אך חשוב לקחת בחשבון את הסיכון הכרוך בכך.
3. עזרה מהמשפחה: במקרים רבים, משפחה יכולה לעזור בגיוס ההון העצמי הנדרש, בין אם על ידי מתנה או הלוואה פרטית בתנאים נוחים.

סיכום

כאשר שוקלים רכישת דירה, הון עצמי הוא מרכיב קריטי בתהליך. חשוב לוודא שההון העצמי שבידכם מספיק לא רק לרכישת הדירה אלא גם לכיסוי כל ההוצאות הנלוות, ולזכור כי ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, כך תנאי המשכנתא שתקבלו עשויים להיות טובים יותר.

מתלבטים בבחירת משכנתא? יש לכם שאלות בנוגע להון עצמי? השאירו פרטים ואוכל לסייע לכם בתהליך בחירת המשכנתא בדרך לרכישת הדירה.